用经营贷置换房贷，当心“馅饼”变陷阱

原标题：以商贷代替房贷大饼还是陷阱？

贷款违规进入楼市影响信用记录，骗取贷款可追究刑事责任。

目前，不少银行已将经营性贷款利率下调至3.4%-3.8%的最低水平，少数银行甚至可以对部分优质企业客户给予3%左右的优惠利率。房贷利率和经营性贷款利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省下百万利息”，“利率最低3.4%，速度快”.最近很多房贷客户都接到金融中介的推销电话，劝说他们把利率较高的房贷转换成利率较低的经营性贷款，省下不少利息。

真的是这样吗？

记者采访多位业内人士发现，所谓的贷款置换操作不仅存在诸多隐性收费，还隐藏着政策和法律风险。金融机构一旦发现违规操作，会立即要求贷款人在短时间内还清所有债务。如果不能及时还款，就要承担骗贷的刑事责任。

现象

中介推房贷转商贷。

商业贷款，顾名思义，是为满足企业经营活动需要而发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业支持力度的加大，以及贷款市场报价利率(LPR)的逐步下降，多家银行的经营性贷款利率已下调至3.4%-3.8%的最低水平。

少数银行甚至可以给一些优质的公司客户3%左右的优惠利率。

虽然个人抵押贷款大多与LPR挂钩，它们由LPR加分定价，但现有抵押贷款客户的加分已在抵押贷款合同中固定下来。所以很多两年前办了房贷的客户，现在的房贷利率还是5.5%甚至6%。两者之间的差距，

让很多中介看到了“商机”，号称提供“一站式”服务。

因为商贷是针对企业的贷款产品，贷款人名下必须有公司。

记者以客户身份咨询了这位从事基金中介业务多年的“王经理”。他说现在特别适合把商贷换成房贷，利率可以3.4%，只要在北京有房就行。“王经理”说，所有与公司入股相关的手续和所有申请贷款的资料，

他们都会帮忙准备。但客户需要先还清房贷，去掉原房贷，再向银行申请商业贷款。如果客户无法还清原来的抵押贷款，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打入客户自己的账户，必须有“第三方”，即需要对接的供应商，进行采购原材料等经营活动。"第三方在收到贷款后会把钱打入你的账户."

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款金额的1%-2%，根据每个案件的实际难度会有所不同。如果涉及第三方，可能会单独收取，一般为0.5%。

过桥资金的日利率一般是千分之一。

记者从其他市场人士处了解到，抵押置换业务贷款的基本操作都是“王经理”推出的“套路”，只是收费标准会有所不同。比如过桥资金在不同城市、不同中介的利率有高有低，从千分之五到千分之二不等。

但只要经营贷款不展期，过桥资金就收一天。虽然中介说很快就办，但现实中，有的客户在贷款过程中遇到了意想不到的“故障”，一个月才把钱放下，过桥利息也花了不少。

值得一提的是，所有这些费用和利息都是放贷的成本。根据公开报道，少数“无良”中介会以各种名义收取额外费用，如担保费、公证费等。最后，转贷人发现转贷的成本远高于预期。

危险

经营性贷款需要定期续贷。

事实上，许多真实案例表明，用经营性贷款置换抵押贷款的客户将面临众多政策和法律风险。大多数中介不会告诉客户所有的风险。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，

以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人。。和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。

即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率。。。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，

甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒老师2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，

还要进入失信名单。舒老师一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒老师说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，

更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。

这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，

中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，

银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》 规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，

处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。（记者程婕）

来源： 北京青年报