存量改造 || 7家老厂房改造后的文创商业项目案例

本文来自微信官方账号iziRetail伊瑞(ID:iziRetail-original)。

“存量改造”成为近两年商业地产领域的关键词。。。的商业地产经过20多年的发展，逐渐进入存量时代。与此同时，“城市更新”也是一个热门话题。除了大型的纯商业项目，旧厂房、老街的改造不仅引入了商业功能，

还融合了文艺创新、城市文化等概念。

7-8月是夏季旅游的旺季。除了传统景点，各种“网络名人打卡点”也是很多游客的必去之处。文艺风格的创意园和历史韵味的老街，都是不同的商业形态。本文列举了七个有特色的项目经验报告。

重庆

TESTBED2二厂文创园

前身为民国。。银行印钞厂，后更名为重庆印刷二厂，2012年二厂整体搬迁，原旧厂房被保留下来，改造成一个充满工业气息和文艺气息的文化创意园。电影《从你的全世界路过》就是在这里拍摄的。

让二厂文创园一夜爆红。

园区很大程度上保留了老厂房，老旧的外墙和锈迹斑斑的铁门也没有过多的修缮。这些斑驳的痕迹反而成了公园独特的风景，高低台阶也颇有重庆风味。很多年轻人和游客来拍照打卡。

园区内的厂房几乎都被利用起来了，有的还被建成了工作室，比如国际当代艺术中心、Lightspace、卡蒙视觉摄影工作室、匠人重庆等。而另一些则引进了一些商户，包括美食餐饮、潮流零售、文化创意市场、健身体验等。

网络名人里打卡的地方也很多，比如：位于31号厂房楼顶，影片中天台的位置，——小日天台；小红书像博物馆一样很受欢迎；我们的电影工作室世界咖啡，一个由重庆本地导演陈佳欣开的电影主题咖啡馆。

婚礼当天的天台：视野非常好，可以俯瞰重庆城。天台有座位和拍照的装置，有饮料提供，很舒服。也有派对，屋顶火锅，户外瑜伽，主题快闪，和其他活动，以及明星访谈和求婚。

像个博物馆：设置了20多个拍照场景，有怀旧的宿舍、教室、游戏厅，还有白色的桌子、粉色的墙和充满少女感的气球装饰，店内提供下午茶。此外，这家店还举办过罗伊粉丝活动、英雄联盟线下比赛等活动。

(来源：“像博物馆”微信官方账号)

我们的电影工作室世界咖啡：店里有很多和电影主题相关的设备，比如滑轨，记分牌，还卖一些电影周边，比如明信片，冰箱贴，包包等。并定期举办电影接待室、电影实验室等活动。

(来源：“我们的电影”官方微博、大众点评)

杭州

东信合创园

东信和创花园，前身是东方传媒集团的旧厂房，现在是一个兼具复古文艺和网络名人元素的文化创意园，包括流浪家居店、ins风格的咖啡店、时尚摄影基地和充满设计感的原创女装。

公园位于杭州西湖区。虽然离市区有一定距离，但依然不妨碍大家争相打卡。在小红书上，有一万个关于东新和创公园的笔记，一些淘宝店主也会在这里拍摄。

东信和创花园的大部分建筑保留了20世纪50年代和60年代的风格。简单的瓷砖有原生态的感觉，其他的则涂上统一的颜色或者绿植、汽车、电话亭等装置，很小清新。

东信和创花园约有80家店铺，大部分是家居，包括连锁品牌樊姬、嫫母嫫母，还有设计师家居ziihome home、家居家具、凹凸家具等。

嫫母嫫母

Ziihome之家家居

收藏店、买家店、综合空间也是园区的一大亮点。店铺大多充满设计感，给人一种“慢生活”的感觉。

美好的生活：一楼有简单的饭菜、首饰、家具和器皿，二楼主要卖古董家具和服装。店里会不定期举办展览和沙龙。6月，山田宏的“幻想”陶瓷展举行。

23LAB埃尔桑植物生命研究所：一家出售综合咖啡和文化创意产品的商店。店内有大量绿植，具有“实验室”风格的陈列颇为令人印象深刻。

Line Park线形公园：集生活美学馆、摄影基地、户外公园于一体，并不定期与艺术家、策展人、艺术机构等合作举办展览，功能丰富。（图片来源：“线形公园”公众号）

在餐饮上，园区内有不少茶室，也不乏一些有格调的餐厅、咖啡店。

金桃kingdom（图片来源：大众点评）

CHINCHIN（图片来源：大众点评）

上海

上生新所

上生新所位于上海长宁区，原为哥伦比亚乡村俱乐部，后来改为“上海生物制品研究所”。目前园区由万科集团运营，建筑颇有哥伦比亚风的感觉，露天泳池早已成为一大热门打卡地。

园区内商户以品质餐饮为主，有甜品店Miss Sth、西班牙海鲜餐厅Parlour、精酿啤酒Brew Bear等，并且大多设有外摆，十分小资。

Miss Sth（图片来源：大众点评）

Parlour（图片来源：大众点评）

另外，园区内还有一些品牌集合店、健身工作室等，众创空间wework目前正在筹备中，业态功能多元。

集丝坊：品牌集合店，有MHL、Toogood、anne-claire petit等品牌，所售卖的服饰多为纯色、棉麻材质，店内还有一个售卖咖啡的区域。（图片来源：“集丝坊”公众号）

与其他园区不同的是，上生新所中有一些建筑常常用来举办各种活动、展览，例如喷泉旁的5号楼目前就正在进行“Kiehl's绿色星球计划”展览。

园区内还有一个大型广场，游客可在此处休息，茂密的绿植配上霓虹灯光，想必到了夜晚一定十分怡人。涂鸦也是园区的一个特色，虽然不是随处可见，但都十分有创意，增添了不少活力。

。。节庆广场

建筑及墙壁上的涂鸦

武汉

花园道

位于汉口西北湖，其前身是中南汽修厂，后经日本建筑大师伊东孝设计，从老厂房改造成了如今的“花园道”。整体面积不算大，餐饮商户居多，是武汉本地年轻人聚会吃饭的首选地之一。

图片来源：“武汉花园道”官方微博

花园道周边聚集了不少高档写字楼、酒店，在钢筋水泥的包围下，花园道营造了一个城市花园的氛围。不同于其他改造园区，花园道并非是一个游客打卡的网红地，

而是给园区周边、以及汉口的白领、城市年轻人提供了一个休闲好去处。

从建筑改造上看，园区保留了原有工业空间的格局和风貌，包括8栋低密度厂房和200多棵树。整体建筑以黑白灰三色为主色调，非常简约。园内随处可见树木等各种绿植，以及不少景观小品、涂鸦等，整体氛围文艺、清新，

给消费者提供不少休憩的空间。

图片来源：“武汉花园道”官方微博、大众点评

园区最有特色的当属餐饮商户，整体定位中高端，汇集了中餐、韩式料理、东南亚菜、西餐、烧烤、下午茶等各色各样的美食，其中不乏莫奈花园、集渔泰式火锅、苏梅花园等装修精致的商户，

露台、透明玻璃墙、绿植扶梯都成为园内的独到风景。

莫奈花园

集渔泰式火锅（图片来源：大众点评）

一到了晚上酒吧开始营业，便会聚集不少年轻人。不同于其他酒吧街，这里的酒吧氛围相对比较文艺，没有那么嘈杂，很适合周末下班后，约上三五好友来喝上一杯。

除了餐饮，花园道还有一些服装店，以及娱乐休闲、生活服务业态，包括纯K、美丽田园、超级猩猩等。

广州

BIG海珠湾艺术园区

BIG海珠湾艺术园区位于海珠区振兴大街，前身是大干围码头仓库，许多建筑由旧厂房改造而来，还保留了8栋红砖结构的建筑，老厂房与现代风格的设计相结合很有视觉冲击性。

项目邻近江边，对岸是渔人码头，但目前交通方面还不是太方便，距离地铁南洲站步行需要25分钟，可以乘坐公交766路至沥滘路西总站直达园区门口。

园区定位“艺术、运动、临江”，有许多艺术壁画、大型艺术装置，还会不定期举办艺术展，。。处设置了一个镭射墙面，有不少游客在这里拍照。

园区围绕运动主题设计了临江滑板广场、篮球场、极限运动场地等，整体环境很好，视野开阔，由易建联创办的“薪火阵营”篮球训练中心也位于此。

“薪火阵营”篮球训练中心：包括两个室内标准篮球全场和四个室外标准篮球半场，提供青少年体育教育、高水平运动训练课程的研发，场馆运营、赛事运营及活动策划等。

园区还经常举办艺术、摄影类展览，最新的一个展览是“未来展2019”，展出了一些建筑与环境艺术设计专业学生的毕业设计，包括油画、模型、设计图等。

位于一栋建筑2-3层的the secret是一个大型复古室内摄影基地，场景布置颇为精致，游客可在大众开放日进入场地参观，如果想在这里进行商业拍摄，则需要提前预约。

大厅的场景以电影《布达佩斯大饭店》 为设计灵感，旁边有“东方快车”、教堂、起居室等场景，还还原了美剧《老友记》 里Monica房间，

使用的道具很多是创始人从国外淘回的vintage藏品，有欧式吊灯、复古长椅、装饰画等。

酒吧、纹身店、barber shop等商业店铺也被融合在场景里。

咖啡餐饮区同样属于商业拍摄场地，但目前还未完全投入运营。（以上部分图片来源：“THE SECRET 广州”公众号）

广州

T.I.T创意园

T.I.T创意园位于广州海珠区新港中路，前身是创建于1956年的广州纺织机械厂，在改建的过程中秉承“修旧如旧、建新如故”的原则，保留了不少原纺织厂的机器，同时融入了些创意雕塑、绿植等，整体环境不错，

很多年轻人前来拍照打卡。

园区以“时尚、创意、科技”为定位，进驻园区的多为科技、时尚服饰类企业，比如腾讯、氪空间、EPO、ESMOD广州时尚培训机构等；商业品牌不多，以服装类、咖啡轻食为主，

有MOCo.Commen Gender、哲品、Dece caf等。

园区内还有一些较有特色的商铺，例如：网红店不方便面馆、原创类设计商店树德生活馆.

店铺面积不大，分有厨房、零售区、用餐区。零售区有不同品牌的方便面、进口零食、饮品等，可以自选食材请店员煮，也可以选择店内的创意泡面，价格在30元左右。用餐区还设有一面阅读墙，摆满了不同国家的杂志，

可以一边翻阅一边用餐。（图片来源：大众点评）

树德生活馆：共两层，集合了书店、咖啡厅、零售等功能。装修上多使用原木材质，包括木质地板、木质书架等，比较简约素雅；中庭部分的挑空设计成了多媒体区域，有投影和大阶梯，用于举办文化艺术类讲座、论坛等活动。

除了办公、零售，园区内的配套服务也做得不错，设有一间无人智慧商店，商店门口贴有微信二维码，选好商品，扫码完成支付即可；此外还有闲置衣物回收、停车微信扫码缴费等智能服务、药房。

南京

老门东

最后，放一家虽然不是老厂房改造，但也是老建筑更新后商业街区：老门东。

它位于南京市秦淮区中华门以东，因地处南京京城南门（即中华门）以东，故称“门东”，与老门西相对，是南京夫子庙秦淮风光带的重要组成部分。2013年对外开业，由南京秦淮区运营。

街区保留大量历史建筑和文物保护建筑，老门东一带早在三国时期就有民居聚落出现，街区除了有街市外，还有大量的民宅、民事机构。

在最大程度的保留建筑之余，还保留了斑驳的外墙、各种雕塑、有特色的植物种植方式等，给整个老门东盖上了一层浓浓的历史色彩。

老门东街区定位于文创、旅游特色街区，区别于普通历史景点着重餐饮小食、旅游周边，老门东规划了更多业态在零售、文创集合店、书店、戏剧表演、百年老店、娱乐、餐饮、茶馆等，一些店铺带有。。古代文化特色。

街区内大多租户都围绕秦淮文化、徽文化等地域文化，以及围绕锦绣、茶文化、陶艺、中医、戏曲等各类中华文化。包括有先锋书店、秦淮礼物、千祥云集、本色物语、老字号博物馆、德云社、麦田、星巴克、宽渡等。

先锋书店：位于街区中的一栋传统楼体内，原有建筑的门廊、立柱、房梁都被完整保留，店内包括丰富的南京古代、近代相关书籍，参观者和读者络绎不绝。

繁花酒吧：建筑外被粉色花瓣包裹，夜间有灯光效果的衬托十分吸睛。

老门东其中一条街巷“三条营”给人留下深刻印象，窄长的街道两边保留了斑驳的墙面以及带有历史遗留特色的装饰，围墙内的绿植自然的延伸出来，吸引了众多消费者打卡拍照。某些建筑大门紧闭，给人神秘感，

猜测可能是未开放或者私人住宅。

三条营聚集了一些文化艺术、。。传统文化的店。比如及物艺术创作馆、元本集合等。

及物艺术创作馆：包括艺术文化培训、展览、公开课以及艺术品鉴赏。

元本集合：店内仍然保留了原本建筑中的井、墙面、石子地面等，所售卖的产品以新中式的文化产品为主。