中介和房东签了独家有法律(房东与中介的委托合同)

新手房东第一次卖房，被中介强烈推荐签订独家委托协议，心情会相当复杂.一方面，中介的说辞有理有据.如果房东签了独家委托协议，就能体现出房东的诚意。我们公司是大公司，流程很清晰。

这样，我们就能尽最大努力帮房东卖房，一点麻烦都没有。房东省心省力，中介费由买家承担，对房东没有影响。另一方面，几个月甚至一年的锁定期，白纸黑字。合同就像挂在房东绿头上的镰刀。

感觉就像割卖二手房一样。是否应该和中介签订排他性协议？半年前因为苏苏要置换新房，给一个新房中介搭车踩盘子。路上，她透露出老房子没卖出去的尴尬。特工激动了，声音不自觉高了八度。

兄弟你可以跟我们挂个独家。独家快速销售！签独家协议真的卖得快吗？我个人的建议是，如果有不熟悉的销售/店长强烈推荐给你，甚至胁迫你签独家(鼓吹不签就卖不出去)，那就算死也不要签。因为，

对方可能从来都不是真心想帮房东快速卖房。通常情况下，这种行为只是受中介自身职业兴趣和业绩目标的驱动。独家代理协议是一把双刃剑，遇到不合适的人可能万劫不复。表面上看，签订卖房专属委托协议，对中介来说是有一定保障的。

增强他们的积极性，帮助房东更积极地卖房，没问题。但是，楼主往往不会深入思考一个问题。一旦签订独家委托协议，对房源的曝光流量将是巨大而沉重的打击。以上海为例，单月二手房交易量过万，无一签约。

这个城市有成千上万的潜在买家，他们可能通过各种渠道对你的房子感兴趣，并有成交的意愿。但是一旦房东头脑发热签了独家代理协议，

你的房产突然被锁定在固定的中介门店/品牌.一家店一个月自然访问量能有多高？这家店的销售人员每天通过电话骚扰买家能获得多少客户？最后，就算房东侥幸发现还有其他中介和买家，

我看中了他的房子，做不到。因为，根据独家委托协议合同的描述，违约成本是很高的。上海曾经发生过这样一个真实案例：2015年11月，王与某公司签订《房地产承包销售协议》。

根据该协议，王委托冯某公司销售上海宝山某村房屋，委托价格为人民币150万元。签订协议当日，乙方某丰公司向王支付500元代理销售定金。12个月内，如果代理销售没有完成，500元归王所有。

如乙方在协议期内擅自终止委托，或利用乙方提供的信息和机会条件，不经过乙方而与第三方完成交易，甲方应向乙方支付委托房款3%(90000)的违约金。2016年1月，王经上海某公司介绍认识。

房子卖了148万，3月份办理了过户手续。该行为被乙方某公司直接告上法庭.上海市宝山区人民法院终审判决：王某与某公司签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

王在协议委托期间擅自通过其他中介公司出售房屋，确实属于违约行为。他应该承担违约责任，法院准许。但合同认定违约金标准过高，法院最终进行了调整。根据案件实际情况，酌情将违约金调整为15000元。

并同时返还押金500元。可以说，对于楼主来说，不经过深思熟虑就把所有鸡蛋放在一个篮子里，基本等同于自杀。

独家佣金的陷阱在哪里？对于小的中介公司来说，推独家委托可能只是为了赚钱，希望把房子交易锁定在自己的地盘，但是对于一些大公司来说，大力推广独家委托是一个杀过人的战略举措，一些大品牌的中介公司，中介费3个点。

为什么这么夸张，因为不收这么高的费用，根本不赚钱.这三笔佣金中的大量成本都花在了铺设渠道门店、奖励中介员工、垄断优质房源上。假设市中心核心区有一个学区房，人气极高。你是一家中介公司的领导。

你会怎么做？把这些房子掌握在自己手里一定要花很多钱。谁拥有不可替代的房子，谁就拥有世界(这方面的话语权)。来买房的人都是被迫来找我的，因为其他小店都没有房子，卖房的房东，

我是被迫来找我的，因为买房的人不去别的店。至此，我想卖谁就卖谁，不听我话的房东分分钟切断你的房源流量。我想让谁买我的房子就让谁买我的房子。什么，你不买？我可以提高房子的价格，

涨到你妥协乖乖交钱。如果推荐独家委托协议的中介公司，初衷居心不良，结果是，不但没有加快房东卖房速度，反而削弱了房产信息的透明性，人为增加了交易成本，甚至助推部分地区房价上升.独家委托一定不能签么？

其实也未必，有几种情况，是可以考虑的：1. 开口协议不限制交易渠道的独家委托判断独家委托是否排他的关键点，在于是否明确在协议期间不允许任何其他渠道成交你的房源，也称为排他协议，如果协议中不体现这点，

其实对房东而言就没有什么风险，这样的委托，其实是对彼此的一种信任，顶多就类似于一条口头协定：喏，我把房子钥匙直接交给你了，放心大胆地去卖吧。2. 遇到专业的房产经纪人，代理人，

可以考虑签独家委托独立房产经纪人和代理人的性质和传统中介门店不同，他们并不限制交易渠道，换一种意义上讲，他们是具备房地产经验的，比房东更专业的二房东，可以通过一系列常人想不到的手法，

利用自己领域内丰富的人脉，帮助房东卖出房子，并收取相应的居间服务费。通常，这种模式下，一开始就约定好，代理人的服务费，是在传统中介费之外额外收费的，衡量经纪人是否专业的指标，

就是他手头独家代理的二手房的周转率，如果周转率非常快，比你作为房东而言自己卖，要快好几个月，那这居间服务费，收的是合理的，毕竟房子卖出拿到钱，存银行几个月利息，这笔钱也就滚出来了。3. 房在，

人不在许多投资属性的住宅，或者人在异地打拼，想要卖本地房子的房东，会遇到相当尴尬的场景，人在异地，带客看房，谁帮你开门？租客是否配合？谁帮你打理房子？许多背后难以解决的问题。因此，对于这类人，

最好还是按以上两种方式找到靠谱的从业者，委托卖房比较好，当然再次提醒大家，如果签独家代理委托，一定要建立在彼此信任的基础上，至少是明面上了解对方提供什么服务，或者靠谱熟人介绍，没有信任基础，

就绝对不要轻易签独家。最后，如果作为房东，已经签了独家委托协议怎么办？在国家的法规条例约束下，其实是不鼓励和提倡房地产搞独家房源垄断的，像链家这样的头部玩家，也很遵守规矩，考虑到万一消费者扯皮，

会极大程度损害公司的形象，因此在大部分地区（北上广等），哪怕签独家VIP协议，但也并不严格限制房东在其他渠道成交售出房源，只需要把代理保证金归还即可，但在少数地区，链家还是会仍然死守合同条款履行独家，

收取违约金。再次印证，资本都是逐利的。而对于一些小中介而言，就很难控制了，哪怕不打正经官司，但很可能什么手段都会使出，天天被对方咬死骚扰，阻碍成交，足够房东喝一壶的了。如果已经签订，怎么办？第一，

既然签也签了，不妨观察一下，对方是否有真的提供良好的独家委托居间服务，包括且不限于：大量推广，找到足够的真实客户前来带看；尽力提供带看反馈并和房东积极沟通进展；协助房东打理房子，保持房间整洁，

好好保管钥匙；等等如果签协议之后一段时间，自己的房源风吹草动毛都没有，中介一个劲解释说哥再等等，或者借口市场不好，甚至建议房东降价，想都不要想，赶紧翻出当时签订的协议，想办法终止委托，

随后再继续在各种平台，渠道挂牌，多认识靠谱的房产经纪从业者，也可以参考苏苏当时卖房的经验，制作诚意满满的楼书，打造武器，分发子弹给相对靠谱的从业者，让专业的人发挥应有专业作用。希望每一位房东，

都能为自己的房子，妥善找到合适的出路。

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